L’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un complément de revenu. C’est donc un investissement intéressant sur le long terme, à condition toutefois que l’achat soit judicieux. Dans le domaine de l’immobilier locatif, un bon placement se reconnaît à sa rentabilité. Pour se lancer dans l’immobilier locatif, il est donc essentiel de savoir comment calculer la rentabilité d’un bien. Retrouvez les différentes formules de calcul de la rentabilité locative pour évaluer la réalité d’une opportunité avant de concrétiser votre projet.
Pourquoi calculer la rentabilité d’un bien ?
Si vous envisagez de vous lancer dans l’immobilier locatif, le calcul de rentabilité est indispensable, et principalement pour deux raisons :
- Le calcul de rentabilité vous permet de savoir immédiatement si le bien immobilier qui a retenu votre attention est un investissement intéressant, et donc s’il vous rapportera du cash-flow ;
- Ensuite, si vous hésitez entre plusieurs biens immobiliers, le calcul de rentabilité pour chacun d’eux vous permet de comparer les différents rendements pour faire le choix le plus judicieux.
Qu’est-ce qui influence la rentabilité d’un bien ?
En immobilier locatif, le rendement d’un bien dépend de différents facteurs et notamment :
- Le prix d’achat du bien ;
- Le coût des travaux éventuels et des aménagements ;
- Le montant du loyer à prévoir ;
- Le montant des taxes et prélèvements fiscaux et sociaux.
Il existe différentes méthodes plus ou moins pointues pour calculer la rentabilité d’un bien. Plus vous prenez d’éléments en compte, plus votre évaluation sera précise.
Comment calculer la rentabilité brute ?
Le calcul de la rentabilité brute d’un bien est une méthode rapide mais peu précise. Toutefois, en immobilier les bonnes affaires partent vite et ce rapide calcul vous permet de savoir immédiatement si une opportunité est valable ou pas. Ce qui peut être pratique dans le cas où vous devez vous décider rapidement. Pour obtenir la rentabilité brute d’un bien, il faut diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis multiplier le résultat par 100, ce qui donne, par exemple :
700 € x 12 = 8400 €/120.000 € = 0,07 x 100 = 7
La rentabilité locative brute d’un bien acheté 120.000 euros et loué 700 euros par mois est de 7 %.
Comment calculer la rentabilité nette ?
Le calcul de la rentabilité nette d’un bien permet d’obtenir un résultat plus précis car elle prend en compte davantage de paramètres que la rentabilité brute. Vous devez cependant connaître le total des charges relatives au bien, comme le montant de la taxe foncière et celui des charges de copropriété. Vous devez ensuite calculer le montant des frais de notaire ainsi que celui des éventuels travaux s’il s’agit d’un achat dans l’ancien. Si vous connaissez ces montants, vous pouvez même réaliser ce calcul avant de décider de visiter un bien, en appliquant la méthode qui suit :
(Loyer annuel – total des taxes, charges et travaux) / (prix d’achat + frais de notaire) x 100
Soit, par exemple :
Le logement précédent : une maison achetée 128.000 € frais de notaire inclus, louée 8400 € par an, avec 700 € de taxe foncière, et 4000 € de travaux.
[(8 400 -4700)/128.000]x100 = 2,89 %
On s’aperçoit alors que la rentabilité nette n’a plus grand-chose à voir avec la rentabilité brute. C’est pourquoi il est essentiel de prendre en compte le plus d’éléments possibles pour connaître la rentabilité locative réelle d’un bien. Le calcul de la rentabilité brute vous permet de savoir si l’opportunité vaut d’être creusée, puis le calcul de la rentabilité nette vient confirmer ou infirmer votre première impression.
Comment calculer la rentabilité nette-nette ?
La rentabilité nette-nette est encore plus précise que la rentabilité nette d’un bien. Pour la calculer, vous devez tenir compte du moindre euro consacré à votre investissement locatif. Vous devez donc ajouter aux éléments précédents tout ce qui vous coûte, de l’assurance du logement jusqu’aux meubles que vous achetez ou remplacez s’il s’agit d’une location meublée. La différence avec la rentabilité nette d’un bien n’est pas flagrante, mais elle peut avoir son importance au moment de faire votre choix.
Le calcul de la rentabilité d’un bien est important pour la réussite de votre projet immobilier. Cependant, il ne doit pas être le seul critère, car tout dépend de vos intentions. Si, par exemple, vous souhaitez occuper ce bien au moment de votre retraite, le choix du bien en lui-même peut l’emporter sur le souci de rentabilité. Idem si vous achetez une petite surface pour un étudiant, avec pour projet d’y loger votre enfant au moment de ses études. Dans ce genre de situation, la rentabilité faible permet tout de même de financer le bien en attendant de pouvoir en disposer. En revanche, s’il s’agit d’un investissement locatif pur, il est primordial d’étudier la rentabilité du projet avec circonspection. L’affectif n’y a pas sa place et vous devrez choisir le bien en fonction de critères objectifs, liés à la viabilité de votre projet.
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