Vous êtes le propriétaire d’un appartement actuellement en location et vous souhaitez le vendre ? Cela est possible, mais il faut savoir qu’une décote sera appliquée sur le prix si le locataire actuel est encore dans l’appartement. Dans cet article, nous allons vous en dire plus sur les spécificités de ce type de vente et vous expliquer comment calculer le prix de vente d’un appartement loué.
Mettre en vente un appartement déjà loué : comment ça marche ?
Si vous souhaitez vendre un appartement actuellement occupé par un locataire, vous n’êtes pas tenu de l’informer au préalable. Cela ne changera en effet rien pour lui : il restera dans l’appartement et versera le loyer au nouveau propriétaire. Le locataire devra en revanche autoriser le propriétaire à faire des visites dans l’appartement à raison de 2h par jour, si cela est précisé dans le bail de location.
Si par contre vous souhaitez vendre le logement vide, sans locataire, vous devez en avertir l’actuel locataire 6 mois avant ( 3 mois en cas d’appartement meublé) et lui proposer une offre de vente. Il peut accepter l’offre, la refuser ou la négocier, mais dans le dernier cas de figure il n’est plus prioritaire sur la vente.
Quels critères prendre en compte dans le calcul du prix de vente ?
Comment calculer le prix de vente d’un appartement loué ? Comme pour tout logement, il faut prendre en compte différents critères afin de définir le prix de vente du bien loué :
- Le quartier dans lequel se trouve l’appartement : présence de commerces et écoles, tranquillité résidentielle…
- Les critères liés à l’appartement : surface, nombre de chambres, état général, présence de garage, orientation…
- L’environnement : présence d’espace vert par exemple.
Mais dans le cas d’une vente d’un appartement loué, il y a un élément supplémentaire qui entre en jeu dans le calcul du prix : le décote.
Calcul du prix de vente d’un bien en location : le cas de la décote
Une fois que l’estimation du prix du bien est réalisée, le vendeur va devoir appliquer ce que l’on appelle une décote. Il s’agit d’un pourcentage qui va venir réduire le prix de vente du bien loué.
Cette décote, comprise entre 10% et 30% du prix de vente, ne sera pas la même selon le cas de figure. Voyons ensemble comment calculer le prix de vente d’un appartement loué, en tenant compte de la décote.
- Le montant du loyer : si le loyer est au prix du marché, la décote est moins importante que pour un loyer faible ;
- La durée du bail restant à courir : plus la durée est longue, plus la décote est importante ;
- L’âge du locataire : les locataires de plus de 65 ans avec des revenus modestes bénéficient d’une protection, sauf dans le cas où le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et modeste ;
- Le type de bien : pour les petites surfaces, la décote dépasse rarement les 5%. Pour les logements vides, la décote peut atteindre 10 à 15% et pour les logements meublés il n’y a pas de décote ;
- La location loi de 1948 : les locations soumises à la loi de 1948 proposent des loyers très bas et les possibilités de récupérer le logement sont très faibles. Pour ce cas particulier, la décote peut atteindre 40 à 50%.
Un bien immobilier déjà loué va donc subir une décote, qui sera variable en fonction des éléments vus ci-dessus. Pour calculer au plus juste le prix de l’appartement, le propriétaire doit prendre en compte l’ensemble de ces éléments. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’une agence immobilière qui a une connaissance parfaite du marché et des outils performants.
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