La promesse synallagmatique de vente intervient dans le cadre d’une transaction immobilière. C’est d’ailleurs la toute première étape officielle du parcours de vente et d’achat d’un bien immobilier. La promesse synallagmatique se concrétise par la rédaction d’un accord bilatéral entre un vendeur et un acheteur, et que les deux parties s’engagent à honorer. Elle se différencie en cela de la promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur. Mais qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique ? Que contient ce document ? Quelles sont les conséquences d’une promesse synallagmatique de vente ? Avant de vous rendre chez le notaire, découvrez ce qu’il faut savoir sur la promesse synallagmatique de vente.
La promesse synallagmatique de vente : définition
La promesse synallagmatique de vente est donc un avant-contrat, appelé plus couramment un compromis de vente. Ce document doit énoncer clairement les conditions de la transaction en précisant notamment :
- Le descriptif complet du bien immobilier concerné ;
- L’adresse exacte du bien ;
- L’identité du vendeur et celle de l’acheteur ;
- Le prix du bien et le mode de règlement ;
- Les conditions de la transaction et les clauses suspensives susceptibles de l’annuler ;
- Le délai de rétractation.
En effet, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à la signature de la promesse synallagmatique de vente. Ce délai lui permet de renoncer à acheter le bien sans avoir à justifier sa décision.
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Les effets de la promesse synallagmatique
Si la signature d’une promesse synallagmatique de vente n’est pas obligatoire, elle a le mérite de concrétiser l’implication des protagonistes. En effet, la signature d’une promesse synallagmatique est engageante et entraîne un recours possible devant les tribunaux en vue d’une indemnisation en cas de non-respect des engagements prévus. Il faut savoir qu’une promesse synallagmatique de vente ne s’éteint pas avec le décès de l’acquéreur. Ce sont alors les héritiers qui concluent l’achat ou y renoncent. En cas d’annulation de la transaction, ils doivent procéder au versement d’un dédommagement au vendeur, qui peut ensuite le remettre en vente.
Que contient une promesse synallagmatique de vente ?
La promesse synallagmatique est donc un avant-contrat, qui précède de trois ou quatre mois la signature de l’acte définitif de vente. Après avoir signé cette promesse de vente, le vendeur ne peut plus se rétracter, ni vendre son bien à quelqu’un d’autre, quand bien même ce dernier lui en offrirait un montant plus avantageux. Cependant, la promesse synallagmatique comporte d’autres précisions qui encadrent le déroulement de la vente et parent à d’éventuels imprévus ou désaccords.
Les acomptes liés à la promesse synallagmatique
Le versement d’un acompte est une clause non obligatoire dans une promesse synallagmatique de vente. Aucune loi ne l’impose mais l’acompte est souvent réclamé par le vendeur, à titre de garantie et d’engagement. Le montant de l’acompte est bien entendu déduit du montant total de la transaction au moment de sa concrétisation.
La clause de dédit
La clause de dédit permet à l’acheteur d’annuler son achat, moyennant le versement d’une certaine somme, convenue à l’avance. Le vendeur ne peut alors forcer l’acquéreur qui se dédit à acheter le bien, ni le contraindre par les voies légales. La clause de dédit est cependant facultative dans une promesse synallagmatique de vente.
La clause pénale
La clause pénale entre en jeu à titre de sanction. Les sommes prévues s’apparentent en effet à des dommages et intérêts, dus par l’acheteur qui ne respecte pas ses engagements. Le vendeur les perçoit au titre d’une réparation de préjudice, puisque le bien aurait pu être vendu au lieu d’être inutilement ôté du marché.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais il est si répandu qu’il est presque devenu la norme. Il offre une garantie supplémentaire au vendeur, certain alors d’être dédommagé en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’acheteur. Représentant entre 5 et 10 % du prix du bien, le dépôt de garantie est déposé par le notaire sur un compte séquestre. Il n’a pas valeur de clause de dédit puisqu’il est restitué à l’acheteur dans certains cas d’annulation de la vente, notamment si celui-ci utilise son droit de rétractation ou s’il n’obtient pas son financement.
Promesse synallagmatique de vente ou promesse unilatérale de vente ?
Promesse synallagmatique de vente et promesse unilatérale de vente comportent quelques différences, mais également certaines similitudes :
Promesse unilatérale de vente : une seule partie réellement engagée
Alors que la promesse synallagmatique de vente engage les deux parties, la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur d’un bien immobilier. Ce dernier promet à un acheteur intéressé de lui vendre son bien, à lui et à personne d’autre. Cette option est assortie d’un délai de quelques mois, durant lesquels la vente du bien est suspendue. Au terme du délai convenu, l’acheteur concrétise l’achat ou se désiste.
Promesse unilatérale de vente : l’indemnité d’immobilisation
Cependant, s’il renonce à acquérir le bien immobilier, il doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix de vente convenu. L’acheteur du bien doit également s’acquitter des frais d’enregistrement de la transaction. Dans le cadre de gros projets immobiliers qui réclament des études approfondies de faisabilité budgétaire ou technique, le gros avantage de la promesse unilatérale de vente est qu’elle accorde un délai de réflexion confortable à l’acquéreur qui est assuré de ne pas voir le bien lui passer sous le nez pendant qu’il élabore son projet.
Point commun : les clauses suspensives
Dans les deux types d’avant-contrats, des clauses suspensives interviennent. Ces clauses précisent les conditions dans lesquelles la non-exécution du contrat n’est pas préjudiciable à l’une ou l’autre des parties. Il peut s’agir par exemple de l’obtention du financement par l’acquéreur ou de l’utilisation de son droit de préemption par la mairie.
À la signature de la promesse synallagmatique de vente, le vendeur est tenu de livrer le bien au nouveau propriétaire, qui est tenu de l’acheter. La promesse synallagmatique vaut donc vente, dès l’instant où elle est signée par les deux parties concernées. Toutefois, le transfert de propriété s’effectue le plus souvent lors de la signature de l’acte authentique, une fois le paiement effectué.