Après des semaines de recherche vous avez enfin trouvé le bien immobilier dont vous rêviez ! Il vous reste à présent une étape importante : la signature du compromis de vente. Sachez qu’il n’est pas obligatoire de passer devant un notaire et que cela peut se faire directement entre particuliers. Dans cet article, découvrez toutes les informations utiles pour savoir comment se passe un compromis de vente entre particuliers.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Afin de formaliser une transaction immobilière, vous allez devoir signer un compromis de vente. On l’appelle également avant-contrat, car il est préparatoire à la signature de l’acte définitif. Sur ce document, qui est un véritable contrat, le vendeur déclare vouloir céder son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter.
Le compromis sert à concrétiser un accord de vente entre les deux parties et se signe juste après la négociation. Plusieurs alternatives sont possibles pour signer ce compromis de vente :
- Le signer devant le notaire ;
- Le signer en présence d’un agent immobilier ;
- Le signer entre particuliers, sans faire appel à un intermédiaire.
C’est à ce dernier cas que nous allons nous intéresser : la signature du compromis de vente entre particuliers.
Pourquoi décider de signer un compromis de vente sans intermédiaire ?
Lors d’un compromis de vente entre particuliers, le contrat est rédigé directement par le vendeur et l’acheteur. La valeur et l’engagement de ce document sont exactement les mêmes que si vous passiez devant le notaire. Mais alors, pourquoi signer ce document sans une tierce personne ?
- Le processus est plus souple et flexible : vous n’avez pas à attendre de pouvoir prendre rendez-vous chez le notaire, il suffit de trouver une disponibilité commune entre les deux parties ;
- Cela revient moins cher : faire appel à un notaire pour le compromis de vente a un prix non négligeable, souvent à la charge de l’acheteur.
Que doit comporter le compromis de vente entre particuliers ?
Pour être valable, le compromis de vente doit contenir plusieurs documents et informations. Nous vous rappelons qu’il est important de préciser qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique, avec une obligation réciproque des deux parties, et non d’une promesse unilatérale de vente. Le compromis doit contenir les données suivantes :
- Les mentions relatives aux deux parties : noms, prénoms, adresse ;
- Les mentions relatives au bien immobilier : l’adresse, l’origine du bien, son descriptif détaillé avec les annexes et les équipements, l’existence ou non d’une hypothèque, la destination du bien (ici une habitation). Ce denier point est d’ailleurs très important car si jamais le bien ne peut pas remplir la fonction énoncée, la vente pourra être annulée ;
- Le prix du bien ;
- La nature de la vente : en viager ou comptant ;
- La date-butoir de levée d’option pour l’acheteur : elle est fixée librement par les deux parties ;
- Le délai de rétractation : il faut rappeler sur le document que l’acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours ;
- La date de signature de l’acte de vente ;
- L’indemnité d’immobilisation : ce montant est fixé librement dans la limite de 10% du prix de vente. Elle correspond à une somme versée par l’acquéreur et conservée par le vendeur si l’acheteur décide de ne finalement plus acheter ;
- La prise en charge des frais annexes comme les frais de notaire ou d’agence ;
- Les conditions suspensives : elles peuvent porter sur la réalisation des travaux par le vendeur, l’obtention d’un permis de construire ou encore d’un prêt immobilier nécessaire à l’acheteur pour acquérir le bien ;
En plus de tout cela, le vendeur doit également transmettre des documents annexes :
- Un dossier des diagnostics techniques immobiliers (DTI) qui comprend plusieurs diagnostics obligatoires comme celui de l’amiante, du plomb, de l’état des risques et pollutions, du bruit…
- Un certificat d’urbanisme remit par la municipalité ;
- Si le bien est dans une copropriété : un compte-rendu des assemblées générales, un état des impayés imputables à la copropriété, un carnet d’entretien du bâtiment, l’attestation de surface conforme à la loi Carrez, le bail d’habitation s’il s’agit de la vente d’un appartement loué.
L’enregistrement du compromis de vente entre particuliers auprès des services fiscaux n’est pas obligatoire. Il est cependant recommandé de le faire pour se protéger d’un éventuel litige. Les droits d’enregistrement sont de 125 euros et sont à verser au Trésor public dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis.
A noter : Il existe des modèles de compromis de vente entre particuliers pour vous guider.
Doit-on verser un acompte lors d’un compromis de vente entre particuliers ?
Le versement d’un acompte est uniquement un choix des deux parties. C’est le symbole du sérieux de l’acheteur, mais il n’y a pas de minimum défini par la loi. Il peut donc verser un acompte de seulement quelques euros. Dans tous les cas, cet acompte ne pourra pas dépasser 10 % du prix de vente et sera déduit de la somme totale du bien au moment de finaliser l’acte de vente.
Si le versement d’un acompte est décidé, il peut se faire de plusieurs manières :
- Directement au vendeur par chèque ou virement ;
- Auprès d’un notaire qui le gardera jusqu’à la signature du contrat de vente ;
- Auprès d’un tiers qui va séquestrer l’acompte. Il s’agit bien souvent d’une agence immobilière.
Quels sont les points de vigilance lors d’un compromis de vente entre particuliers ?
Etant donné que le compromis se fait sans la présence d’un notaire, il faut rester vigilant pour ne rien oublier au moment de la rédaction. En effet, certaines clauses de la promesse de vente doivent être négociées et rédigées avec une grande attention. C’est notamment le cas pour :
- L’indemnité d’immobilisation dont le montant est fixé librement. Cette somme est conservée par le vendeur si jamais l’acheteur refuse de lever son option d’achat. Si vous êtes le vendeur, il est indispensable de la négocier à un montant suffisamment élevé afin de s’assurer du sérieux de l’acquéreur.
- Les clauses suspensives : elles peuvent faire annuler la vente si elles ne se réalisent pas. On retrouve le plus souvent des conditions qui concernent l’obtention d’un prêt, l’absence de servitude ou la réalisation d’une vente préalable. Pour bien les rédiger, il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit immobilier.
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