En principe, une vente immobilière est une bonne chose, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Mais cette transaction peut parfois se transformer en cauchemar, notamment pour l’acheteur qui constate certaines nuisances, ou pour le vendeur injustement accusé. Si l’acquéreur estime que ces constatations constituent des vices cachés, il peut se retourner contre le vendeur. Comment alors se défendre d’une accusation de vice caché ? Quelles sont les responsabilités du vendeur dans pareille situation ?
Qu’est-ce qu’un vice caché ? Définition
Un vice caché est un défaut qui affecte un bien immobilier. Invisible lors des visites et non signalé par le vendeur, l’acquéreur le constate seulement après l’achat. Quatre conditions doivent ainsi être réunies pour qu’un tel défaut puisse être juridiquement qualifié de « vice caché » :
- Le défaut ne doit pas avoir été révélé par le vendeur, qui en avait pourtant connaissance ;
- Le défaut doit être inconnu de l’acheteur lors de la réalisation de la transaction. En outre, le caractère non décelable du vice s’apprécie au regard des compétences de l’acquéreur, qui n’est pas réputé être un expert en immobilier ;
- Le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en réduire significativement l’usage tel qu’il était envisagé par l’acquéreur ;
- Enfin, le défaut doit être invisible, mais déjà existant au moment où a eu lieu la transaction.
En résumé, l’article 1641 du Code civil stipule que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un prix inférieur, s’il les avait connus. »
Accusation en vice caché : que faire ?
Vous avez vendu un bien immobilier et voilà que l’acquéreur vous attaque en vice caché. Comment se défendre d’une telle accusation pour rétablir la situation ?
La clause d’exonération des vices cachés
Savez-vous si une clause d’exonération des vices cachés a été intégrée à l’acte de vente ? Celle-ci permet d’échapper à la garantie en vice caché, si toutefois vous étiez de bonne foi et que vous ignoriez effectivement le défaut qui affecte le bien que vous avez vendu. En tant que vendeur particulier, la clause d’exonération des vices cachés vous protège de toute demande d’expertise judiciaire de la part de l’acquéreur. Mais attention, cette clause est possible uniquement si vous n’êtes pas un vendeur professionnel. En effet, le vendeur professionnel ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.
Absence de clause d’exonération des vices cachés
Si l’acte de vente ne présente aucune clause d’exonération des vices cachés, la meilleure solution est alors de faire appel à un avocat spécialisé, expert en droit de l’immobilier.
Accusation de vice caché : quel délai pour agir ?
L’acheteur qui découvre l’existence d’un vice caché a deux ans pour en informer le vendeur. Il doit le faire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il met le vendeur en demeure de respecter la garantie en vice caché. Ce courrier laisse au vendeur la possibilité de réparer le dommage subi et surtout de savoir comment se défendre d’une accusation de vice caché. Il appartient à l’acquéreur de prouver la réalité du vice caché par tout moyen à sa convenance, tel que des devis de travaux, des photos des dégâts ou encore des attestations de voisinage. S’il le juge nécessaire, l’acquéreur peut également diligenter un expert en immobilier pour étayer son dossier.
L’accusation de vice caché est très grave en immobilier et elle peut être lourde de conséquences pour le vendeur. La bonne foi et l’honnêteté restent les meilleures armes contre l’acquéreur qui se retourne contre le vendeur. Cependant, même en étant de bonne foi, le recours aux services d’un avocat spécialisé est bien souvent nécessaire.