Vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, vous faites donc le tour des possibilités de financement qui peuvent vous être proposées et parmi elles, le viager a retenu votre attention. Vous vous interrogez sur les spécificités de ce type d’acquisition ? Comment fonctionne une transaction en viager ? Comment la rente viagère est-elle calculée ? Et quels en sont les avantages pour le vendeur et pour l’acheteur de réaliser une transaction en viager ? Pour découvrir ce mode d’acquisition ou de vente, cet article vous ouvre les portes du viager et vous fait découvrir ses particularités.
Le viager : qu’est-ce que c’est ?
C’est un type de transaction immobilière aux caractéristiques bien particulières.
Le viager pour le vendeur
Pour le vendeur, le viager consiste à vendre sa maison ou son appartement en échange d’une rente mensuelle à vie. Une somme appelée « bouquet » peut être versée au comptant à la signature de l’acte définitif de vente. Il existe deux versions du viager :
- Le viager occupé est le plus couramment pratiqué. Le vendeur vend son bien mais il en conserve le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès ;
- Le viager libre, moins pratiqué, donne la possibilité à l’acheteur de jouir du bien immédiatement après l’achat, comme dans le cas d’un bien acheté par la voie classique.
Le viager pour l’acheteur
Pour l’acheteur, l’achat en viager se traduit par le versement d’une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle, jusqu’au décès du vendeur. Le versement d’un bouquet à la signature de l’acte authentique de vente vient diminuer le montant de la rente.
Dans une transaction en viager, le vendeur prend le nom de « crédirentier » et l’acquéreur devient le « débirentier ».
Le viager sur une ou deux têtes
Le viager peut être conclu sur une seule tête, si le vendeur est seul, ou alors sur deux têtes
- Dans le premier cas, le débirentier devient propriétaire du bien au décès du crédirentier ;
- Dans le cas d’un viager dit « sur deux têtes », il s’agit souvent d’un couple de vendeurs. La rente viagère doit alors être réglée jusqu’au décès du dernier survivant.
Le principe d’aléa
La vente est basée sur le hasard, puisque la date du décès du vendeur est inconnue au jour de la vente. Cette incertitude est juridiquement nommée un « aléa ». Or, pour qu’une vente en viager puisse être conclue, ce principe d’aléa doit être respecté. Par exemple, un vendeur gravement malade qui sait que sa fin est proche ne peut procéder à la vente de son bien en viager, car cela avantagerait sciemment l’acquéreur, annulant ainsi l’aléa. Dans ce cas, la vente peut être contestée et annulée par un juge.
La rente viagère : comment est-elle calculée ?
Le montant de la rente est calculé en prenant en compte différents paramètres, tels que :
- La valeur du bien vendu ;
- Les conditions du viager, qui peut être libre ou occupé, sur une tête ou sur deux têtes ;
- Le montant du bouquet éventuellement versé au départ ;
- L’âge du crédirentier.
Le montant de la rente initiale est précisé dans l’acte rédigé par le notaire. La rente est ensuite révisée annuellement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction.
Le viager : quels avantages ?
Une transaction en viager est une transaction gagnant-gagnant qui présente des avantages autant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Le viager : des avantages pour le vendeur
La vente offre de multiples atouts au crédirentier :
- Il va bénéficier d’une rente à vie, de la signature de l’acte à son décès, constituant pour lui un complément de revenu fiable et régulier, apte à compenser la baisse du niveau de vie que peut entraîner la retraite ;
- Cette rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Elle est imposable, mais seulement après l’application d’un abattement qui varie de 30 à 70 % selon l’âge du vendeur au moment de la vente. Ainsi, plus le vendeur est âgé, plus l’avantage fiscal est intéressant ;
- Le bouquet perçu au moment de la signature n’est pas imposable ;
- Enfin, après avoir signé l’acte de vente, et ce même s’il occupe le bien, le crédirentier n’est plus redevable de la taxe foncière ni des éventuelles charges de copropriété.
Le viager : des avantages pour l’acheteur
Le débirentier trouve également plusieurs avantages dans le fait d’acheter :
- Premièrement, l’achat d’un bien occupé permet de bénéficier d’une décote d’environ 30 %, destinée à compenser le renoncement au droit d’occupation des lieux ;
- Par le biais de la rente viagère, le débirentier étale son règlement comme s’il s’acquittait d’une échéance de crédit immobilier, à la différence qu’il ne paie pas d’intérêts ni de frais, ce qui réduit encore le montant de son opération immobilière.
Le viager a-t-il des défauts ?
Le principal défaut est la part de hasard qu’il renferme, puisqu’il est impossible de connaître à l’avance le prix du bien :
- Le propriétaire qui décède peu après avoir vendu son bien en viager aura bien peu profité de sa rente. Mais ce dénouement profite à l’acheteur, qui aura alors acquis son bien pour un montant moins élevé qu’il aurait pu le supposer au départ ;
- A l’inverse, le vendeur qui fait preuve de longévité profite pleinement de sa rente viagère, mais il alourdit le prix de revient pour l’acquéreur, qui n’aura alors peut-être pas fait une si bonne affaire que ce qu’il imaginait.
Enfin, la vente en viager peut être mal perçue par les héritiers, qui se voient privés de ce bien dans la succession. Il peut alors être utile pour le vendeur de leur expliquer ses motivations, souvent liées à des contingences financières.
Pour le vendeur comme pour l’acheteur, le viager peut donc s’avérer une méthode de transaction intéressante. Les deux parties y trouvent leur compte au départ, et le principe d’aléa s’appliquant, le hasard fait le reste. Cependant, il est judicieux de se rapprocher d’un notaire pour bénéficier de ses conseils avant de vous lancer.
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