Remboursement anticipé total de votre prêt immobilier

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Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous vous engagez avec votre banque sur : une somme à rembourser (voir échéancier), un taux d’intérêt (fixe ou variable) et une durée d’emprunt.

Pour se protéger, tout contrat de crédit immobilier prévoie une clause appelée « Remboursement anticipé » (appelé aussi IRA pour Indemnités de Remboursement Anticipé) qui définit les règles appliquées si vous souhaitez rembourser totalement ou partiellement votre prêt immobilier, avant échéance du prêt. Que ce soit par votre propre denier (vous revendez votre bien immobilier, vous remboursez totalement votre prêt) ou par rachat de crédit / renégociation de crédit avec une autre banque.

Que dit la loi sur le remboursement anticipé ?

Tout d’abord, pour qu’une indemnité soit réclamée par votre banque, les IRA doivent être clairement indiquées dans votre contrat de prêt. Si elles n’y figurent pas, la banque ne pourra rien vous réclamer.

Les conditions du remboursement anticipé d’un prêt immobilier sont fixées par le code de la consommation : articles L 312-21 et R312-2.

A noter : votre banque a le droit d’interdire le remboursement anticipé partiel inférieur ou égal à 10% du montant emprunté initial. Devra être inscrit dans votre contrat.

Combien ça coûte / Calcul des IRA ?

L’indemnité qui vous sera demandée sera la plus petite des 2 indemnités ci-dessous :

– Calcul 1 : L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt hors assurance pour les prêts à taux fixe et à la moyenne des taux constatés depuis le début du prêt pour les taux révisables.

– Calcul 2 : L’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû (appelé CRD) avant le remboursement anticipé.

Exemple des coûts de pénalités de remboursement anticipé : il vous reste 50 000 € de capital à rembourser sur votre prêt (taux fixe à 4%) votre pénalité sera :
Calcul 1 : 50 000 x 3% = 1 500 €
Calcul 2 : 50 000 × 6 × 4% ÷ 12 = 1 000 €
La somme la plus avantageuse est celle issue du calcul n°2, vous devrez donc payer 1 000 € d’indemnités de remboursement anticipé.

Pour savoir combien il vous reste de capital à rembourser, consultez votre tableau d’amortissement de prêt.

Date du remboursement anticipé : attention aux intérêts intercalaires

La date de valeur du remboursement anticipé a une forte importance dans le calcul d’intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires.

Si le remboursement anticipé est effectué le jour du paiement de l’échéance, immédiatement après ce paiement, le remboursement ne générera pas d’intérêts complémentaires. Sinon, l’opération génèrera des intérêts dits « intercalaires », c’est à dire des intérêts journaliers calculés sur une période différente que la périodicité habituelle des autres échéances du prêt.

Conseil : faites préciser cette date de valeur à votre banquier dans votre demande de remboursement anticipé.

Comment négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

OUI, vous pouvez négocier les IRA. Sur simple demande (en insistant un peu chez certaines banques), votre conseiller financier vous proposera d’annuler les IRA à la condition que vous remboursiez votre prêt immobilier par vos propres deniers.

Notre conseil / astuce : si vous n’arrivez plus à faire descendre le taux de votre prêt et le taux d’assurance, pensez à dire à votre banquier « je suis d’accord pour ces taux, par contre faites un effort sur les indemnités de remboursement anticipé,… ». Ça marche dans la plupart des cas.

Propres deniers = fonds propres (une rentrée d’argent exceptionnelle de type héritage, prime, …). La banque vous interdit donc de faire appel à un autre établissement bancaire pour racheter votre crédit. Vous pourrez toujours le faire, mais vous devrez alors vous acquitter des pénalités de remboursement anticipé.

Important pour les prêts souscrits après le 25 juin 1999 : en cas de remboursement anticipé motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement de lieu d’activité professionnelle, du décès ou de la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint, aucune indemnité ne peut être perçue par le prêteur.