Renégocier son prêt immobilier : calcul et conditions pour réussir sa négo

La renégociation d’un prêt immobilier peut se faire n’importe quand, mais si les taux actuels sont plus bas que le taux que vous aviez obtenu pour votre prêt cela permettra de mettre un peu plus la pression sur votre banque. Bien entendu, une négociation est plus intéressante en début de prêt puisque c’est la période pendant laquelle vous remboursez surtout des intérêts (et donc moins de capital) et si vous êtes dans l’appartement ou la maison de vos rêves, que vous comptez donc y rester jusqu’à la fin de votre emprunt, vous économiserez donc une forte somme !

Par contre, n’imaginez pas que la banque puisse aligner votre taux au taux actuel.
Pourquoi ?
Parce que la banque « achète de l’argent » pour vous le prêter ensuite. Sa marge de négociation dépend donc du taux auquel elle avait emprunter de l’argent pour vous le prêter ensuite.

Si vous savez ça, cela vous permettra de ne pas demander la lune et donc de partir sur de bonnes bases de renégociation.

Voici tous nos conseils sans tabous pour renégocier votre prêt immobilier avec votre banque.

Peut on renégocier avec sa banque ? Une autre banque ? Un courtier ?

Vous pouvez renégocier avec les 3 !

Si votre banque refuse de renégocier, allez en voir d’autres et également un courtier en crédit immobilier (qui vous fera une offre chiffrée gratuitement).

NB : la mobilité interbancaire ou la “menace” de changer de banque est votre meilleur argument vis à vis de votre banque. Sachez qu’il est de plus en plus facile de changer de banque aujourd’hui, puisque votre nouvelle banque prendra en charge toutes les procédures et démarches (modification des prélèvements automatiques, …).

Si vous choisissez une autre banque, votre banque actuelle (celle avec laquelle vous aviez signé votre prêt immobilier), va vous dire : « si vous changez de banque pour votre prêt immobilier, vous allez devoir nous payer les IRA Indemnités de Remboursement anticipés« . En règle générale, ils oscillent entre 3% du capital restant du (capital qu’il reste à rembourser au moment du changement de banque).

A vous de calculer ce qui sera le plus intéressant : payez les 3% d’indemnités et gagner X% sur les 15,20 ans qui vous reste sur votre crédit immobilier ? ou rester dans votre banque actuelle ?

Exemple :

En janvier 2010, vous avez contracté un prêt immobilier de 200 000€ sur 25 ans avec un taux de 3,9%. En 2013, vous avez donc déjà remboursé 3 ans soit 36 mois de votre crédit. Il vous reste alors un capital restant du de : 184509.96 €.

Si vous changiez de banque aujourd’hui, les IRA seraient de 3 690€.

L’indemnité maximale du remboursement anticipé correspond à la plus petite des deux sommes suivantes :

3% du capital restant dû soit 184509.96 x 3% =5535€

ou

6 mois d’intérêt sur la somme remboursée soit 184509.96*6*0.04/12 = 3 690€

Pour comprendre ce calcul, visitez notre page : http://www.immocalculette.com/remboursement-anticipe-pret-immobilier.html.

Si une autre banque vous propose un taux d’emprunt à 3% sur les 184509.96€ qu’il vous reste sur votre emprunt (22 ans) , vous économiserez : 22 859€ !! Donc, n’hésitez pas à payer vos IRA et à changer de banque !!

Quelles conditions faut-il pour renégocier son prêt / crédit immobilier ?

Pour qu’une renégociation de prêt immobilier soit intéressante, vous devez réunir au moins 2 des 3 conditions ci dessous.

Condition n°1 

Lorsque l’on contracte un prêt / crédit immobilier, les mensualités des premières années de remboursement correspondent pour beaucoup au remboursement des emprunts (cf. tableau d’amortissement d’un prêt immobilier : répartition intérêt remboursé / capital remboursé).

Ainsi, la 1ère condition pour savoir si la renégociation de votre prêt immobilier est intéressante pour vous, est d’être dans les 1ères années de remboursement, au moins dans le 1er tiers de remboursement. C’est-à-dire dans les années pendant lesquelles vous remboursez surtout des intérêts et peu de capital.

Condition n°2

Que le montant restant du s’élève au moins à 100 000€. En dessous, le jeu n’en vaut pas vraiment la chandelle ? Cf. notre exemple vu plus haut.

Condition n°3

Que la différence entre l’ancien et le nouveau taux soit d’au moins 0.8%. En dessous, le jeu n’en vaut pas vraiment la chandelle ? Cf. notre exemple vu plus haut.