Difficile de connaître le mode de calcul exact de cette aide au logement, mais pour vous simplifier la vie, vous pouvez faire une simulation gratuite sur le site de la CAF.

Simulation aide au logement pour les propriétaires

Pour faire ce calcul, nous allons vous demander des informations sur :

- votre logement,
- la composition de votre famille,
- votre situation professionnelle actuelle,
- vos revenus personnels de l’année dernière.

Si vous vivez en couple, mariés ou non, nous vous demanderons ensuite la situation professionnelle actuelle et les revenus de l’an passé de votre conjoint.

Cette simulation est proposée pour les situations les plus courantes.

Cette outil de simulation ne tient pas compte de certains cas particuliers (habitation avec une partie à usage professionnel, caravane, etc.) ni des ressources des personnes vivant à votre foyer, autres que vous et votre conjoint. Le montant de votre aide au logement calculé par la Caf peut être différent. En effet, la Caf tient compte de votre situation au moment de l’étude de votre dossier pour le logement concerné.

Utilisez le simulateur d’aide CAF

http://www.caf.fr/wps/portal/particuliers/simulationlogement

Le crédit dit « In-Finé » est un crédit immobilier ouvert aux entreprises comme aux particuliers. Les mensualités remboursées dans le crédit in finé ne servent qu’à rembourser les intérêts de l’emprunt; le capital est quant à lui remboursé à la dernière échéance du prêt. Cette technique s’appuie sur la mise en place d’un placement au moment de l’octroi du prêt qui permet de rembourser le crédit en une seule fois à son terme.

Avantages du crédit in finé

Principal avantage du prêt in fine : le prix des mensualités qui sont bien moins élevées que dans un prêt amortissable classique (dans lequel vous remboursez intérêt et capital dans chaque mensualité).

Exemple de mensualité pour un crédit in finé de 100 000 euros empruntés sur 15 ans au taux de 4 % : 330 euros, alors qu’il vous en couterait  740 € avec un prêt classique..

Deuxième avantage : le crédit in-finé est très souvent utilisé pour les investissements locatif. En effet, une niche fiscale permet à l’emprunteur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier. Dans le prêt in fine, le capital reste identique (car non amorti) jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est donc constant et beaucoup plus important. De plus, si les intérêts sont supérieurs aux loyers perçus, vous créez alors un « déficit foncier », directement déductible sur vos revenus.

Pour rembourser le capital à l’échéance du prêt, plusieurs solutions sont proposées

- revendre le bien immobilier : intéressant lors des investissements locatifs – avant la nouvelle loi sur les exonérations
- se constituer un capital en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet.En langage technique, on appelle cela « adosser » un prêt in fine à un contrat d’assurance-vie. Cette épargne est nantie, c’est-à-dire affectée à la garantie du prêt, en faveur de la banque qui propose plusieurs supports, généralement un contrat d’assurance-vie.

Grâce à cette loi, votre banque ne peut vous refuser un contrat d’assurance de prêt souscrit auprès d’un autre organisme que celui qu’elle vous propose s’il présente des garanties équivalentes au sien.

Il est également interdit à votre banque de moduler son taux de crédit en fonction de l’assurance de prêt choisie : votre banquier n’a donc pas le droit de vous tenir le discours : « si vous ne prenez pas l’assurance avec nous, je ne pourrai pas négocier le taux de votre prêt »…

Grâce à cette loi Lagarde, vous pouvez donc faire jouer la concurrence pour l’assurance de votre prêt et donc au final payer moins cher votre bien immobilier (coût du crédit).

Ne faites pas comme les 49% des propriétaires ou non propriétaires ayant l’intention d’acheter un bien immobilier et qui ne comparent toujours pas les offres d’assurance de prêt immobilier avant d’en souscrire une ! Source : Etude Ifop/MACIF sur l’assurance emprunteur – 06/2011

Un exemple pour bien comprendre :

Exemple d’un couple de 30 ans qui souscrit un crédit de 150 000 € sur 20 ans et dont chacun des emprunteurs est employé, non fumeur, et s’assure à 100 % par tête pour les garanties Décès-PTIA, Incapacité Temporaire Totale de travail et Invalidité Permanente Totale.
Le coût global du contrat Garantie Emprunteur est égal à 8 000 €, soit 0,13 % du capital emprunté par an et par personne, contre un coût moyen à la banque de 18 000 € (soit 0,30 % du capital emprunté par an et par personne). Une économie de 10 000 € au global, soit environ 40 € par mois.

NB : vous avez également la possibilité de résilier votre assurance emprunteur au cours de votre crédit pour en changer.

Madame / Monsieur Prénom Nom
Adresse
Code Postal Ville
N° de dossier

Nom de l’organisme bancaire dans lequel le prêt a été souscrit
Adresse
Code Postal Ville

Lieu, Date (JJ/MM/AAAA)
Madame, Monsieur,

J’ai retourné en date du JJ/MM/AAAA une offre préalable de prêt de votre organisme d’un montant de XXXXXX euros.

Je tiens à vous informer de ma volonté de ne plus bénéficier de votre offre apparentée à l’article 311-15 du Code de la consommation qui m’octroie un droit de rétractation dans un délai de 7 jours.

Je me tiens à votre disposition pour d’autres informations complémentaires, veuillez agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature

Madame / Monsieur Prénom Nom
Adresse
Code Postal Ville
N° de dossier

Nom de l’organisme bancaire dans lequel le prêt a été souscrit
Adresse
Code Postal Ville

Lieu, Date (JJ/MM/AAAA)

Objet : remboursement anticipé d’un prêt / crédit immobilier

Madame, Monsieur,

J’ai souscrit, le (date de signature du prêt), dans votre établissement, un crédit immobilier pour financer l’achat de mon logement.

Aujourd’hui, j’ai la possibilité de vous rembourser la totalité du capital restant dû (ou une partie), de manière anticipée, soit la somme de XXXXX €.

Merci de me faire part, le plus rapidement possible, des démarches à suivre et de m’indiquer le montant des pénalités liées à ce remboursement anticipé.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Signature

Il y a 3 bénéficiaires des frais de notaire :

- l’état
- le notaire
- les débours : sommes déboursées par le notaire pour le compte de son client afin de rémunérer les personnes participant à l’acte de vente (conservateur des hypothèques, géomètre).

Voici la répartition des taxes prélevées sur les frais de notaire :

1. 1er exemple : frais de notaire sur l’achat d’un appartement ancien dans le Rhône à 200 000€, sans mobilier, avec emprunt sans garantie hypothécaire – le cas classique dans l’ancien :
   

Dans le cas de l’acquisition d’un bien ancien, le total des frais de notaire représente 7.15% du prix d’acquisition (soit 14 300 €) dont 5.47% destinés au Trésor Public (soit 10 180€).

2. 2ème exemple : frais de notaire sur l’achat d’un appartement neuf de 200 000 € dans le Rhône achevé depuis moins de cinq ans, sans mobilier, avec emprunt sans garantie hypothécaire, construit dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou par le vendeur:
   MEME FRAIS DE NOTAIRE QUE POUR L’ANCIEN CI-DESSUS ET MEME REPARTITION

3. 3ème exemple : frais de notaire sur l’achat d’un appartement neuf en VEFA de 200 000 € dans le Rhône achevé depuis moins de cinq ans, sans mobilier, avec emprunt sans garantie hypothécaire :Dans le neuf en VEFA, le total des frais représente 2.65% du prix d’acquisition (soit 5 300€) dont 0.98% destinés au Trésor Public (soit 1 196€).
4. 4ème exemple : frais de notaire sur l’achat d’un terrain de 100 000€ dans le Rhône, avec emprunt sans garantie hypothécaire :Le total des frais de notaire représente 8.10% (soit 8 100€) du prix d’acquisition dont 5.59% destinés au Trésor Public (soit 5 090€).

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous vous engagez avec votre banque sur : une somme à rembourser (voir échéancier), un taux d’intérêt (fixe ou variable) et une durée d’emprunt.

Pour se protéger, tout contrat de crédit immobilier prévoie une clause appelée « Remboursement anticipé » (appelé aussi IRA pour Indemnités de Remboursement Anticipé) qui définit les règles appliquées si vous souhaitez rembourser totalement ou partiellement votre prêt immobilier, avant échéance du prêt.

Que dit la loi sur le remboursement anticipé ?

Tout d’abord, pour qu’une indemnité soit réclamée par votre banque, les IRA doivent être clairement indiquées dans votre contrat de prêt. Si elles n’y figurent pas, la banque ne pourra rien vous réclamer.

Les conditions du remboursement anticipé d’un prêt immobilier sont fixées par le code de la consommation : articles L 312-21 et R312-2.

A noter : votre banque a le droit d’interdire le remboursement anticipé partiel inférieur ou égal à 10% du montant emprunté initial. Devra être inscrit dans votre contrat.

Combien ça coûte / Calcul des IRA ?

L’indemnité qui vous sera demandée sera la plus petite des 2 indemnités ci-dessous :

- Calcul 1 : L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt hors assurance pour les prêts à taux fixe et à la moyenne des taux constatés depuis le début du prêt pour les taux révisables.

- Calcul 2 : L’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû (appelé CRD) avant le remboursement anticipé.

Exemple des coûts de pénalités de remboursement anticipé : il vous reste 50 000 € de capital à rembourser sur votre prêt (taux fixe à 4%) votre pénalité sera :
Calcul 1 : 50 000 x 3% = 1 500 €
Calcul 2 : 50 000 × 6 × 4% ÷ 12 = 1 000 €
La somme la plus avantageuse est celle issue du calcul n°2, vous devrez donc payer 1 000 € d’indemnités de remboursement anticipé.

Pour savoir combien il vous reste de capital à rembourser, consultez votre tableau d’amortissement de prêt.

Date du remboursement anticipé : attention aux intérêts intercalaires

La date de valeur du remboursement anticipé a une forte importance dans le calcul d’intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires.

Si le remboursement anticipé est effectué le jour du paiement de l’échéance, immédiatement après ce paiement, le remboursement ne générera pas d’intérêts complémentaires. Sinon, l’opération génèrera des intérêts dits « intercalaires », c’est à dire des intérêts journaliers calculés sur une période différente que la périodicité habituelle des autres échéances du prêt.

Conseil : faites préciser cette date de valeur à votre banquier dans votre demande de remboursement anticipé.

Comment négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

OUI, vous pouvez négocier les IRA. Sur simple demande (en insistant un peu chez certaines banques), votre conseiller financier vous proposera d’annuler les IRA à la condition que vous remboursiez votre prêt immobilier par vos propres deniers.

Notre conseil / astuce : si vous n’arrivez plus à faire descendre le taux de votre prêt et le taux d’assurance, pensez à dire à votre banquier « je suis d’accord pour ces taux, par contre faites un effort sur les indemnités de remboursement anticipé,… ». Ça marche dans la plupart des cas.

Propres deniers = fonds propres (une rentrée d’argent exceptionnelle de type héritage, prime, …). La banque vous interdit donc de faire appel à un autre établissement bancaire pour racheter votre crédit. Vous pourrez toujours le faire, mais vous devrez alors vous acquitter des pénalités de remboursement anticipé.

Important pour les prêts souscrits après le 25 juin 1999 : en cas de remboursement anticipé motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement de lieu d’activité professionnelle, du décès ou de la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint, aucune indemnité ne peut être perçue par le prêteur.

Prêt in fine : comment ça marche ?

A l’inverse d’un prêt immobilier classique (appelé aussi prêt amortissable), l’emprunteur d’un prêt in fine rembourse, pendant toute la durée du prêt, que les intérêts, et ne remboursera le capital qu’à l’échéance finale.

L’emprunteur en « in fine » paiera donc davantage d’intérêts que l’emprunteur classique puisqu’il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt.

Prêt in fine, pour qui ?

1. Pour les particuliers souhaitant investir en locatif
2. Pour les particuliers disposant d’un fort revenu (dernière tranche d’imposition)
3. Pour les particuliers ayant une visibilité à long terme de leur revenu / rentrée d’agent.

Les avantages du prêt in fine

1. le prêt in fine réduit le montant des échéances pendant la durée du prêt, qui peuvent être, par exemple, compensées intégralement par des rentrées locatives. L’emprunteur n’a donc pas (ou très peu) d’effort financier à faire dans un premier temps. D’autant plus que les intérêts payés viennent en déduction des revenus fonciers, ce qui réduit l’impôt dû par le propriétaire-bailleur.
2. à l’issue du prêt, l’emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu’entretemps, le bien s’est valorisé.

L’un des intérêts principaux d’un prêt in fine est que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus et donc de vos impôts sur le revenu.

Après cette phase d’approche bancaire, voici les points clés à discuter avec les différentes banques et/ou organismes et/ou courtier en crédit immobilier que vous allez consulter :

1. le taux d’intérêt : mode de calcul, les limitations à la hausse,
2. les pénalités de remboursement anticipés,
3. le caractère évolutif de votre prêt (allongement de la période, hausse des mensualités,…)
4. l’éventuel transfert d’un bien vers un autre organisme bancaire (rachat de crédit ou autre),
5. les assurances (DIAD, ITT),
6. les garanties (caution ou hypothèque).

On ne peut pas « négocier » à proprement parler ses frais de notaire, par contre, il est tout à fait possible de les réduire en connaissant quelques informations subtiles.

Voici les points clés pour réduire vos frais de notaires :

1. Réduire vos frais de notaire en déduisant les frais d’agence immobilière
   Si vous achetez votre appartement, maison, terrain, … via une agence immobilière, demandez à ce que les frais d’agence soit bien à la charge de l’acquéreur (donc vous). Cela doit être explicite dans le mandat du vendeur ou alors dans votre mandat de recherche. Ainsi, le jour où vous allez signer l’achat de votre bien immobilier chez le notaire (vente finale), vous paierez d’un côté le bien acheter (somme sur laquelle vous devez payer des frais de notaire) et d’un autre côté, l’agence immobilière.

   De cette manière, vous enlevez les frais de notaire que vous auriez dû payer sur les frais d’agence !

   Cas pratique : vous achetez un appartement ancien de 300 000€ frais d’agence inclus. Au total (sans notre astuce), vous devriez payer : 18 478€ de frais de notaire.
   Si vous utilisez notre astuce, vous allez payer les frais de notaire uniquement sur la valeur du bien, et plus sur les frais d’agence (frais d’agence immobilière moyen 6% du prix de vente, soit dans notre exemple : 6% de 300 000€ = 18 000€). Ainsi, vous devez payer des frais de notaire sur : 300 000 – 18 000 = 282 000€. Soit : 17 420 € ! Soit une économie de 1 058€

2. Réduire vos frais de notaire : déduisez le montant du mobilier restant

Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur immobilière, et pas sur la valeur mobilière.
Ainsi les prix d’achat (vous devez obtenir un duplicata des factures par le vendeur) de l’électroménager, mobilier,… qui restent dans le bien que vous achetez peuvent être sortis de la valeur immobilière du bien acheté.
Si par exemple, vous conservez tout l’électroménager de la cuisine pour un montant de 1500€ ne paierez donc des frais de notaire que sur (en reprenant notre exemple) : 300 000 – 1 500 = 298 500€ !